L’assurance dommage-ouvrage

La loi oblige le maître d’ouvrage (propriétaire actuel ou futur d’un bâtiment) qui souhaite effectuer des travaux de construction à souscrire une assurance dommages ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Celle-ci permet de réparer rapidement, sans avoir à établir la responsabilité des constructeurs, des malfaçons révélées une fois la maison ou l’immeuble construits, qui menacent leur solidité ou les rendent inhabitables. L’assureur dommage ouvrage fera ensuite ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs – après avoir indemnisé le propriétaire du bâtiment.

C’est le propriétaire du logement construit qui bénéficie de l’assurance dommages ouvrage. C’est lui qui le fera jouer le cas échéant.

Qui doit souscrire l’assurance dommages ouvrage ?

Le maître d’ouvrage, c'est-à-dire toute personne physique ou morale, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’immeuble, qui fait réaliser les travaux.

A savoir

Les constructeurs sont tenus de souscrire une garantie responsabilité civile décennale qui est obligatoire. Les constructeurs doivent indiquer sur leurs devis et factures :

• L'assurance professionnelle qu'ils ont souscrite au titre de leur activité ;
• Les coordonnées de l'assureur et du garant ;
• La couverture géographique de leur contrat d'assurance ou de leur garantie.

Les sanctions légales en cas de défaut d’assurance

Des condamnations sanctionnent le défaut d’assurance : emprisonnement de dix jours à six mois et/ou amende de 75 000 euros.Ces sanctions ne s’appliquent pas au particulier qui construit ou réhabilite un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Lors de vente de la maison après les travaux, le notaire est obligé de vérifier l’existence de l’assurance dommage-ouvrage.

Les garanties de l’assurance dommages ouvrage

La garantie obligatoire

L’assurance garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination.

Sont aussi couverts les dommages aux éléments d’équipement indissociables que l’on ne peut enlever, démonter ni remplacer sans détériorer la construction.

Cette garantie commence après l’année de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la réception. Elle est aussi acquise :

• avant réception, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de son obligation de réparer ;
• après réception, et avant expiration du délai de garantie de parfait achèvement, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté, dans le délai fixé par le marché ou, à défaut, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, son obligation de réparer.

Les garanties optionnelles

Cette garantie commence après le délai de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la réception. Non soumise aux clauses types obligatoires, elle peut être limitée, comporter une franchise ou des exclusions, et les délais de détermination de l’indemnité fixés pour la garantie obligatoire ne s’imposent pas à l’assureur. Il convient de se reporter au contrat pour connaître l’étendue de cette garantie et ses modalités.

La garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis

Le contrat d’assurance dommages ouvrage peut garantir en option les dommages immatériels subis par le propriétaire de la construction ou ses occupants, résultant directement d’un dommage survenu après réception. Cette option peut se révéler très utile dans la mesure où la garantie obligatoire n’inclut pas les pertes de jouissance (impossibilité d’occuper le bâtiment pendant la durée nécessaire aux travaux de réparation s’il s’agit d’un logement ou perte de loyers si l’immeuble est loué).

Cette garantie varie selon les contrats, elle peut comporter une franchise ou des exclusions. Il convient donc de se reporter au contrat.

La garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs

Sont appelées « existants » les parties anciennes de la construction qui ne font pas l’objet de travaux de rénovation. Le contrat d’assurance dommages ouvrage peut garantir en option les dommages concernant ces parties anciennes après que le maître d’ouvrage a accepté l’ouvrage, avec ou sans réserve.

La réception, point de départ des garanties

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserve.

Elle intervient lorsque l’entrepreneur livre la construction terminée. Dans l’habitat collectif, l’acquéreur ne participe pas juridiquement à la réception. C’est au vendeur de signer le procès-verbal de réception. En revanche, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, le destinataire de la construction procède lui-même à la réception puisqu’il est le maître de l’ouvrage.

Avant de signer la réception avec les entreprises ou de constater la livraison du logement par le vendeur, il importe de signaler par écrit les défectuosités et aussi les non-conformités par rapport à ce qui a été promis. Il faut adresser une copie de ce document à l'assureur dommages ouvrage pour information.

Si la réception de la maison est effectuée sans l’assistance d’un professionnel, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de huit jours pour signaler les défauts qu’il n’aurait pas vus.

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Le contrat et les clauses types

Tout contrat d’assurance dommages ouvrage doit obligatoirement comporter les clauses types figurant dans le Code des assurances : constituant un minimum de garantie, elles fixent la durée et le maintien de la garantie, les exclusions et les obligations réciproques de l’assuré et de l’assureur, notamment en cas de sinistre.

Les éléments minima à fournir par l’assuré, fixés par le Code des Assurances :

L’assuré doit :

• Fournir à l’assureur, les attestations d’assurance des constructeurs avec lesquels il a traité ;
• lui déclarer les réceptions des travaux et remettre, dans le mois de leur prononcé, le ou les procès-verbaux et le relevé des observations ou réserves non levées du contrôleur technique ;
• lui adresser un dossier technique comportant au moins les plans et descriptifs de l’ensemble des travaux effectivement réalisés, dans le délai maximal d’un mois à compter de leur achèvement ;
• lui notifier, dans le délai maximal d’un mois à compter de leur achèvement, le constat de l’exécution des travaux éventuellement effectués au titre de la garantie de parfait achèvement, ainsi que le relevé des observations ou réserves restées non levées du contrôleur technique ;
• lui déclarer le coût total de construction définitif.

La déclaration du sinistre

L’assuré doit impérativement suivre les dispositions énoncées dans le contrat : dommages à déclarer, forme de la déclaration, éléments à rappeler dans la déclaration.

La déclaration de sinistre doit toujours être faite par l’assuré, directement à l’assureur.

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